해외 부동산을 상속받았다면 — 어느 나라 법으로, 세금은 어떻게

부모님이 미국이나 베트남에 남긴 집 한 채. 막상 물려받으려 하면 "어느 나라 법을 따르지?", "세금을 두 번 내야 하나?" 하는 물음 앞에서 막막해집니다. 해외 부동산 상속은 국내 상속과 달리 두 나라의 법과 절차가 동시에 얽히기 때문입니다.

해외에 있는 부동산을 상속받을 때 어느 나라 법이 적용되고, 절차와 세금은 어떻게 되는지 정리했습니다.

국내 상속과 무엇이 다른가요?

가장 큰 차이는 '한 나라의 문제로 끝나지 않는다'는 점입니다. 국내 부동산은 한국의 법과 등기 절차만 거치면 되지만, 해외 부동산은 한국법과 그 부동산이 있는 나라의 법·절차가 함께 작동합니다.

특히 미국·영국 등 상당수 나라는 상속 재산을 법원의 검인 절차(probate)를 통해 정리합니다. 상속인 확정과 채무 정리를 거쳐 법원이 명의 이전을 허가하는 구조여서, 한국에서 상속등기 서류만 준비한다고 곧바로 넘겨받을 수 없습니다. 현지 절차를 밟아야 실제 소유권이 이전됩니다.

어느 나라 법을 따르나요?

원칙은 피상속인의 본국법입니다. 한국인이 사망하면 상속은 상속인의 국적이나 거주지와 상관없이 한국법에 따릅니다(국제사법 제77조). 재산이 어느 나라에 있든 한국의 상속 규칙으로 상속인과 몫을 정하는 것이 원칙입니다(어느 나라 법이 적용되는지에 대한 전반적인 설명은 해외상속 총정리에서 짚었습니다).

다만 두 가지를 알아야 합니다. 첫째, 피상속인은 유언으로 준거법을 지정할 수 있습니다. 유언에 정한 방식으로 명시하면 일상거소지법이나, 부동산에 관해서는 그 부동산의 소재지법을 적용하도록 고를 수 있습니다(국제사법 제77조). 둘째, 그럼에도 부동산이 있는 나라는 대개 자국 법과 절차를 적용합니다. 그 나라 입장에서 자국 내 부동산은 자국법으로 처리하는 것이 보통이라, 결국 현지 절차를 피할 수 없습니다.

절차는 어떻게 진행되나요?

큰 흐름은 현지 절차 + 한국 서류 준비입니다.

• 소재지국 절차: 미국의 검인(probate)처럼, 부동산이 있는 나라의 법원·등기 절차를 밟습니다. 현지 변호사의 조력이 필요한 경우가 많습니다.
• 한국 측 상속 증명 서류: 가족관계증명서·기본증명서 등으로 상속인임을 증명합니다.
• 서류 인증: 현지에 제출할 한국 서류는 아포스티유(협약국) 또는 영사확인·공증(비협약국)을 받고, 현지 언어로 번역·공증해야 합니다.

인증과 번역에는 시간이 걸립니다. 영사 절차가 한 달 이상 밀리기도 하므로, 기한을 역산해 미리 움직이는 것이 안전합니다.

세금은 어떻게 되나요 — 두 번 내나요?

여기서 많은 분이 걱정하는 이중과세 문제가 나옵니다.

피상속인이 한국 거주자였다면, 해외에 있는 부동산도 한국 상속세 대상입니다. 한국은 거주자가 사망하면 국내외 모든 상속재산에 상속세를 매기기 때문입니다. 그런데 그 부동산이 있는 나라에서도 별도로 상속세(또는 유산세)가 부과될 수 있습니다.

이때 같은 재산에 세금을 두 번 물지 않도록, 외국에서 낸 상속세를 한국 상속세에서 빼주는 외국납부세액공제가 있습니다(상속세및증여세법 제29조). 다만 공제에는 한도가 있어, 현지 세율이 한국보다 높으면 그 차액까지 돌려받지는 못합니다. 나라별 조세조약 여부에 따라 조정 방식이 달라지므로 미리 확인해야 합니다(상속세 자체의 기본 구조는 상속세와 증여세의 차이에서 다뤘습니다).

참고로 피상속인이 비거주자(외국에 살던 경우)라면 한국 상속세는 국내 재산에만 매겨져, 해외 부동산은 한국 과세 대상에서 빠지고 현지에서만 과세됩니다.

무엇을 주의해야 하나요?

• 신고기한: 상속세 신고·납부는 사망한 달의 말일부터 6개월이 원칙이지만, 피상속인이 비거주자이거나 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우 9개월로 늘어납니다(상속세및증여세법 제67조). 늦으면 가산세가 붙습니다.
• 조세조약 확인: 한국이 상속세 조약을 맺은 나라인지에 따라 이중과세 조정 방식이 달라집니다.
• 현지 전문가와 협업: 소재지국 절차는 그 나라 법률·세무 전문가의 조력이 필요한 경우가 많습니다.
• 유언으로 미리 설계: 재산이 여러 나라에 걸쳐 있다면, 생전에 유언이나 신탁으로 정리해 두는 편이 분쟁과 절차 부담을 줄입니다(유언대용신탁도 한 방법입니다).

법무법인 존재는 이렇게 봅니다

해외 부동산 상속에서 가장 큰 위험은, 국내 상속처럼 생각하고 현지 절차와 세금을 뒤늦게 마주하는 것입니다. 검인 절차가 길어지고 신고기한을 놓치면, 가산세와 지연으로 손실이 커집니다.

법무법인 존재는 국경을 넘는 상속에서 한국법상 상속 관계를 먼저 확정하고, 소재지국 절차와 세금 일정을 함께 설계합니다. 가정법원 부장판사 출신 윤지상 변호사의 관점으로, 상속인 사이의 분쟁 가능성과 현지 절차·세무를 한 그림에서 봅니다. 국내외 재산이 얽힌 상속일수록, 순서와 기한을 잡는 초기 설계가 결과를 가릅니다.

여기에 적은 내용은 일반적인 정보로, 나라와 재산의 종류·조세조약에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 개별 상담으로 확인하시기를 권합니다.

해외 부동산 상속은 한국법과 소재지국의 절차가 겹치는 이중 구조다. 준거법과 세금, 신고기한을 초기에 함께 설계하는 것이 회복 아닌 예방의 핵심이다.

자주 묻는 질문

해외에 있는 부동산도 한국에 상속세를 내야 하나요?

피상속인이 한국 거주자였다면 내야 합니다. 한국은 거주자가 사망하면 국내외 모든 상속재산에 상속세를 부과하기 때문입니다. 그 부동산이 있는 나라에서도 상속세가 매겨지면, 외국에서 낸 세액을 한국 상속세에서 공제하는 외국납부세액공제로 이중과세를 조정합니다(상속세및증여세법 제29조). 반대로 피상속인이 비거주자였다면 해외 부동산은 한국 상속세 대상이 아닙니다.

해외 부동산 상속은 어느 나라 법을 따르나요?

한국인이 사망한 경우 상속은 원칙적으로 피상속인의 본국법인 한국법에 따릅니다(국제사법 제77조). 다만 피상속인이 유언으로 부동산 소재지법 등을 준거법으로 지정할 수 있고, 실제로는 부동산이 있는 나라가 자국의 법과 절차(예: 미국의 검인)를 적용하는 경우가 많아 현지 절차를 함께 밟아야 합니다.

상속세 신고는 언제까지 해야 하나요?

원칙은 사망한 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 다만 피상속인이 비거주자이거나 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월로 연장됩니다(상속세및증여세법 제67조). 해외 서류의 아포스티유·영사공증과 번역에 시간이 걸리므로, 기한을 역산해 미리 준비하는 것이 안전합니다.